龙8官网手机版_（原标题：楼市 下一步不会怎样）经过十一以来的密集调控，全国楼市成交量大幅度消息传递。10月尽管是楼市销售旺季，但全国商品房销售面积比起9月下降了14.8%，扣减金九导致的网签迟缓、抢走政策末班车而冲高的量，下降幅度更大。其中，占到全国销售面积30%、销售额40%的一线和二线重点城市，销售面积同比增长速度分别从9月的-0.4%和43.8%上升至-4.8%和-8.6%。

转入11月，多轮调控政策效应全面显出，上旬和中旬，30城新房销售面积同比分别上升11%和33%，11月同比或经常出现去年4月以来首次负增长。因此，今年商品房销售面积月均30.4%的高景气快速增长很难保持，业内预测明年这一增长速度将上升20个百分点，甚至会因今年的高基数而负增长。

不过，即便11月、12月销售下降，今年全国房地产销售多达2013年普遍认为的历史顶部（13亿平方米）已没什么悬念。但是，今年楼市是在基本面并不悲观的情况下疯狂的。

去年GDP增长速度25年来首次高于7%；城镇居民农村居民收益和农民工收益增长速度从2012年的大约10%降至5%至8%；15至64岁劳动人口占比在2010年超过74.5%的峰值后调头向上，城镇人均住房面积约36平方米，户均住房享有1.1-1.2套。可见，相当大程度上，今年楼市疯狂受加杠杆和投资市场需求驱动。因此，有机构辨别，此次调控最少将导致2017年至2018年楼市销售负增长。

而且，基于人口红利消退，城镇化道别高速快速增长，住房整体供需已均衡，局部已供过于求等现实，中长期内楼市大周期上行的速度或将减缓。笔者指出，热点楼市成交量大幅度下降，既是挤迫泡沫的过程，也是促成住房重返居住于属性，让资金重返实体无以得忍受的阵痛。现在我们还不应思维的是，调控后的楼市不会南北何方？笔者估算，未来楼市发展有这么四大空间。

根据国家统计局的数据，从去年9月至今年9月，涨幅多达5%的有29个城市，涨幅多达10%的有19个城市。因此，此次调控坚决一城一策，绝大多数城市仍获益于去库存、务实货币政策的反对。

10月，三四线楼市成交价面积同比增长速度从9月的16.4%升至24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州和武汉为核心）内的三四线城市，出了楼市销售增量主力。中期看，随着八纵八横高铁和城轨网铺开，都市圈内轨道交通的密集布局，城市化改向大城市化和都市圈化，楼市有效地区域将集中于在以四大都市圈居多的区域，这些区域的楼市将比较稳定。2012年以来新开工和土地购买整体上行，经过本轮楼市疯狂后，这几大区域城市库存消化周期广泛在6至10个月间，目前已转入主动调补库存阶段，这是未来楼市发展空间的第一块。

据联合国开发计划署和六普数据，存量住房亟需改版，独立国家卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅有占到全国城镇存量住房的60%；城镇有25%的家庭还住在平房中；全国最少还有6亿人没用上抽水马桶。在上海，目前为止仍有9万居民每天要去260多个倒粪车站去推倒马桶，因为他们住在八十年前盖的没排污管道的石库门住宅里。因此，改版市场需求是未来楼市发展的第二块空间。

目前，我国各地有2.6亿外省人口、1.5亿三拔人群（镇守儿童、妇女和老人），他们理所当然扎根城市，却因户籍、土地、社保等而无法城市化、本地化，导致城镇化人为降速。2014年公布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确提出到2020年常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率将分别超过60%和45%。同时，近年来我国还明确提出了三个一亿人战略，近期国务院已发售1亿非户籍人口城市落户方案。

这些改革攻坚措施，皆未来将会超越制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出来本来理应的、招揽人口的新的能量，这对建构内需社会，夯实和变薄楼市长年市场需求的基础意义非凡，这是未来楼市发展空间的第三块。另外，发达国家的经验也指出，购房的年龄、人口拐点、城市化拐点与楼市拐点并不涉及，比如1992年至2006年的美国、1975年至1991年的日本、1990年至2000的英国和荷兰等，楼市都十分红火，但这些国家那时候的人口红利早就过去，似乎楼市景气与货币严格、住房提高、都市圈大发展更加涉及。但在这此间，万不可忽视资产配备市场需求的驱动。

发达国家的实例是，城镇化率触顶，终将倒逼经济道别工业化。为了降低成本并给转型建构严格的环境，政府被迫实行严格的货币政策。

然而，转型之路漫长而艰难，严格的货币政策带给了加杠杆下的资产配备市场需求和楼市兴旺。值得注意的是，这一市场需求在我国也已经常出现，并沦为今年楼市疯狂的最重要驱动力之一。未来非常宽的一段时期内，我国仍处在转型过程中，资产配备市场需求也将在较长时期内不存在，货币政策仍不会保持务实态势。购房置业是国人配备资产的选用，这终将沦为未来我国楼市发展的第四块空间。

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